Как самостоятельно посчитать стоимость квартиры
Как самостоятельно посчитать стоимость квартиры.
Сегодня рассказываю, как самостоятельно посчитать стоимость квартиры близкой к рыночной стоимости.
Оценщики при расчете рыночной стоимости применяют много факторов, которые влияют на стоимость объекта оценки, но для самостоятельной проверки стоимости и понимания затратной или выгодной покупки квартиры рассмотрим пример расчета с меньшим количеством корректировок.
1. В объявлениях выбираем аналоги квартир с характеристиками похожими на выбранную для покупки квартиру. Для этого используем площадки Avito www.avito.ru и ЦИАН www.cian.ru, где в достаточном количестве подробной информации о продаже квартир.
В качестве характеристик рассматриваем местоположение дома, количество комнат, общую площадь квартиры, этаж расположения, этажность дома, вид планировки, наличие балкона или лоджии, состояние и наличие мебели в квартире.
Выбираем квартиры с характеристиками максимально приближенными к нашему объекту оценки.
В качества примера выбрали для покупки в городе Самара двухкомнатную квартиру улучшенной планировки в хорошем состоянии, на 13 этаже 18-этажного дома, площадью 72 квадратных метра и стоимостью 4 600 000 рублей.
https://www.avito.ru/samara/kvartiry/2-k_kvartira_72_m_1318_et._1580829021
2. Для поиска аналогичных квартир на площадках недвижимости, выбираем категорию объекта Квартиры, количество Комнат аналогичное количеству комнат объекта оценки и нажимаем показать объявления на карте.
3. Поиск по Местоположению – увеличиваем карту до масштаба, при котором видно дома и количество предложений о продаже квартир. Выбираем квартиры максимально близко расположенные к объекту покупки. Смотрим на карту, где визуально видно высотные дома или не высотные, если сложно визуально рассмотреть, то можно дополнительно в характеристиках выбора объявлений установить ограничение по высоте домов.
4. Общая площадь квартиры — сравниваем выбранные аналогичные квартиры с объектом оценки по площади, желательно чтобы площади не отличались свыше 20%, такой показатель приведет к максимально точному итоговому результату.
Площадь требуется для расчета стоимости квадратного метра предлагаемого и приобретаемого жилья.
72 квадратных метра + 20% = 86,4 округленно 86 квадратных метров
72 квадратных метра — 20% = 57,6 округленно 58 квадратных метров
Аналогичные квартиры выбираем в диапазоне от 58 до 86 квадратных метров
https://www.avito.ru/samara/kvartiry/2-k_kvartira_70_m_116_et._1386966412
https://www.avito.ru/samara/kvartiry/2-k_kvartira_76_m_417_et._1771102936
https://www.avito.ru/samara/kvartiry/2-k_kvartira_75_m_714_et._1770087024
https://www.avito.ru/samara/kvartiry/2-k_kvartira_78.5_m_1818_et._1400226092
Проверяем расхождение между площадью у аналогов и объекта оценки.
Выбираем максимальную и минимальную площади аналогов. В случае если площадь объекта оценки максимальная или минимальная, ставим ее в числитель или делитель соответственно.
Делим максимальную площадь на минимальную, вычитаем единицу и умножаем на 100, получаем процент расхождения по площади.
Проверяем какой из аналогов отличается по площади от объекта оценки свыше 20%, подбираем вместо него другой аналог, не превышающий 20% площади объекта оценки.
78,5 / 70 = 12,2% округленно 12%
Аналоги выбраны в заданном диапазоне до 20%, продолжаем расчеты.
5. Этаж — влияет на стоимость объекта. Расположение квартиры на первом или последнем этаже снижает стоимость при сравнении с объектом, расположенном на среднем этаже, а если объект расположен на первом этаже, он стоит дешевле, объекта, расположенного на последнем этаже.
Скидка на первый этаж, при сравнении со средним этажом, составляет в среднем 3,5%, на последний этаж 1,5%.
Аналог 1 расположен на первом этаже, применяем скидку 3,5%. Остальные три аналога расположены на средних этажах, как и объект оценки, скидку не применяем.
Аналог 1 расположен на 1 этаже 16 этажного дома
Аналог 2 расположен на 4 этаже 17 этажного дома
Аналог 3 расположен на 7 этаже 14 этажного дома
Аналог 4 расположен на 18 этаже 18 этажного дома
6. Квартира с балконом или лоджией стоит дороже, чем квартира, в которой они отсутствуют. Корректировка на отсутствие или наличие, балкона или лоджии в среднем составляет 1%.
Объект оценки и выбранные аналоги с лоджиями, корректировку не применяем.
7. Наличие мебели в квартире при расчете не увеличивает, а снижает стоимость недвижимости, потому что мебель не объект недвижимости. Мебель отделимая часть в квартире, в отличии от ремонта, который при демонтаже влияет на характеристику объекта. При покупке недвижимости с мебелью покупатель платит продавцу дополнительно за мебель.
Размер корректировки зависит от количества, состояния мебели и техники, в среднем составляет 2% — 5%. Состояние и комплектность уточняйте у продавца.
Аналог 1 продается с мебелью и техникой.
В примере Аналог 1 укомплектован частично, применяем скидку 2%.
Аналог 2 продается с встроенной кухней и техникой.
В примере Аналог 2 укомплектован частично, применяем скидку 2%.
Аналог 3 продается с мебелью и техникой. В примере Аналог 3 укомплектован всей представленной в объявлении мебелью и техникой, применяем скидку 5%.
Аналог 4 продается со встроенной техникой.
В примере Аналог 4 укомплектован техникой, применяем скидку 2%.
8. Состояние квартиры определяется качеством ремонта. Новостройки строят без отделки, с черновой отделкой, под чистовую отделку, с ремонтом от застройщика, последняя характеристика аналогична хорошему состоянию. Состояние в квартирах на вторичном рынке жилья характеризуют как неудовлетворительное состояние квартиры, удовлетворительное, хорошее, отличное или евроремонт, дизайнерский ремонт.
Корректировка на состояние проводится из расчета стоимости выполненных работ и стоимости материалов, используемых при отделке квартиры с учетом износа.
Выбирайте квартиры по состоянию аналогичные покупаемой квартире, количество предложений квартир на рынке в достатке.
Аналоги схожи по состоянию с объектом оценки, скидку не применяем.
9. Вид планировки — зависит от серии дома, года постройки дома, техническим характеристикам дома. Серии домов и планировок разделяют на старый фонд, сталинки, хрущевки, брежневки, ленинградки, гостиничного типа, малосемейки, улучшенной планировки, 90-й серии, свободной планировки, студии, нестандартной планировки, монолитные дома и другие.
В каждом регионе список серий домов отличается, также отличаются и планировки квартир с раздельными комнатами, проходными, раздельными и запроходными, трамвайчиком, с видом из окон на одну сторону или на две стороны.
Выбирайте квартиры с планировкой аналогичной выбранной квартиры.
Аналогичные квартиры подобраны с однотипными планировками.
10. Выбираем четыре аналогичных квартиры похожих по описанию на объект оценки и приступаем к расчету.
Первым действием делим стоимость каждого аналога на его общую площадь и получаем стоимость квадратного метра аналога или смотрим в объявлении.
ЦЕНА ПРЕДЛОЖЕНИЯ / ПЛОЩАДЬ АНАЛОГА = ЦЕНА КВАДРАТНОГО МЕТРА АНАЛОГА
Аналог 1 расчет 4 000 000 / 70 = 57 143
Аналог 2 расчет 4 950 000 / 76 = 65 132
Аналог 3 расчет 5 000 000 / 75 = 66 667
Аналог 4 расчет 5 390 000 / 78,5 = 68 662
Проверяем расхождение между стоимостью квадратного метра у каждого аналога. Выбираем самую дорогую и самую дешевую стоимость квадратного метра.
Делим дорогую на дешевую стоимость, вычитаем единицу и умножаем на 100, получаем процент расхождения стоимости аналогов, желательно чтобы он не превышал 20%.
Проверяем процент расхождения, если превышает 20%, считаем остальные выбранные аналоги для сравнения на расхождение.
Проверяем какой из аналогов отличается по стоимости от других свыше 20%, подбираем вместо него другой аналог, не превышающий 20% стоимости квадратного метра.
ДОРОГАЯ ЦЕНА КВАДРАТНОГО МЕТРА / ДЕШЕВАЯ ЦЕНА КВАДРАТНОГО МЕТРА = % РАСХОЖДЕНИЯ
68 662 / 57 143 = 1,201 – 1 = 0,201 * 100 = 20,1% округленно 20% = 20%
Процент расхождения 20% в пределах заданных 20 %, продолжаем расчет.
После проверки на расхождение стоимости, полученные стоимости квадратного метра каждого аналога корректируем на отличие от объекта оценки, уменьшая или увеличивая стоимость квадратного метра в зависимости от отличия.
Корректируем стоимость квадратного метра Аналога 1 на этаж и мебель.
Объект оценки расположен на среднем этаже, этот показатель дороже расположения Аналога 1 на первом этаже. Увеличиваем на 3,5% стоимость квадратного метра Аналога 1.
57 143 + 3,5% = 59 143
Аналог 1 продается с мебелью и техникой, что увеличивает его стоимость, поскольку в стоимость Аналога 1 собственники заложили стоимость мебели и техники. Объект оценки продается без мебели и техники, применяем корректировку на уменьшение стоимости квадратного метра Аналога 1.
59 143 – 2% = 57 960
Корректируем стоимость квадратного метра Аналога 2 на мебель.
Аналог 2 продается с мебелью и техникой, что увеличивает его стоимость, поскольку в стоимость Аналога 2 собственники заложили стоимость мебели и техники. Объект оценки продается без мебели и техники, применяем корректировку на уменьшение стоимости квадратного метра Аналога 2.
65 132 – 2% = 63 829
Корректируем стоимость квадратного метра Аналога 3 на мебель.
Аналог 3 продается с всей представленной в объявлении мебелью и техникой, что увеличивает его стоимость, поскольку в стоимость Аналога 3 собственники заложили стоимость мебели и техники. Объект оценки продается без мебели и техники, применяем корректировку на уменьшение стоимости квадратного метра Аналога 3.
66 667 – 5% = 63 334
Корректируем стоимость квадратного метра Аналога 4 на этаж и мебель.
Объект оценки расположен на среднем этаже, этот показатель дороже расположения Аналога 4 на последнем этаже. Увеличиваем на 1,5% стоимость квадратного метра Аналога 4.
68 662 + 1,5% = 69 692
Аналог 4 продается со встроенной техникой, что увеличивает его стоимость, поскольку в стоимость Аналога 4 собственники заложили стоимость техники. Объект оценки продается без мебели и техники, применяем корректировку на уменьшение стоимости квадратного метра Аналога 4.
69 692 – 2% = 68 298
Корректировка на наличие, отсутствие, балкона или лоджии, проводится по примеру корректировок на этаж или мебель.
Проверяем какой из аналогов отличается по стоимости от других свыше 20%, подбираем вместо него другой аналог, не превышающий 20% стоимости квадратного метра.
ДОРОГАЯ ЦЕНА КВАДРАТНОГО МЕТРА / ДЕШЕВАЯ ЦЕНА КВАДРАТНОГО МЕТРА = % РАСХОЖДЕНИЯ
68 298 / 57 960 = 1,179 – 1 = 0,179 * 100 = 17,9% округленно 18% < 20%
Процент расхождения 18% в пределах заданных 20 %, продолжаем расчет.
После проведения корректировок на стоимость квадратного метра аналогов и проверки на расхождение стоимости квадратного метра аналогов, полученные стоимости квадратного метра каждого аналога суммируем и делим на количество выбранных аналогов, получаем среднюю стоимость квадратного метра.
(ЦЕНА КВАДРАТНОГО МЕТРА АНАЛОГА 1 + ЦЕНА КВАДРАТНОГО МЕТРА АНАЛОГА 2 + ЦЕНА КВАДРАТНОГО МЕТРА АНАЛОГА 3 + ЦЕНА КВАДРАТНОГО МЕТРА АНАЛОГА 4) / 4 = СРЕДНЯЯ СТОИМОСТЬ КВАДРАТНОГО МЕТРА
(57 960 + 63 829 + 63 334 + 68 298) / 4 = 63 355
Умножаем среднюю стоимость квадратного метра на общую площадь объекта оценки. При расчете принимаем общую площадь без учета балконов и лоджий, подробная информация об общей площади написана в техническом плане. В свидетельстве или выписке ЕГРН встречаются площади с добавлением площади балконов и лоджий.
Информацию о площади уточняйте у продавца.
СРЕДНЯЯ СТОИМОСТЬ КВАДРАТНОГО МЕТРА * ПЛОЩАДЬ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ = СРЕДНЯЯ СТОИМОСТЬ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ
63 355 * 72 = 4 561 560 округленно 4 560 000
Вычитаем из полученной средней стоимости объекта скидку на торг и процент вознаграждения риэлтора, они заложены в стоимость и указаны в объявлениях, в сумме эти показатели в среднем составляют 3% — 5% реже 10%.
Получаем стоимость объекта близкую к рыночной стоимости.
4 560 000 – 3% = 4 423 200 округленно 4 420 000
Сравниваем полученную стоимость объекта близкую к рыночной стоимости со стоимостью предложения выбранной для покупки квартиры
4 420 000 < 4 600 000
Учитываем, что 4 600 000 больше стоимости полученной в результате расчета, принимаем решение о величине торга с продавцом или подборе нового объекта по стоимости близкой к рыночной.
Расчет, приведенный в статье, дает приближенную стоимость объекта оценки к рыночной стоимости, которая позволит сделать вывод о затратной или выгодной стоимости покупки квартиры.
Для того, чтобы посчитать точнее, требуется дополнительное исследование объекта оценки и объектов аналогов.
Проведение осмотра аналогичных предложений на рынке поможет учесть действительные физические характеристики, которые не покажут фотографии.
Исследование юридической составляющей покажет какие риски возможны при покупке аналогов и чем объект оценки лучше или уступает аналогичным предложениям.
Зная схему сделки, возможно сравнить какая сложность сделок у аналогичных предложений. Свободная продажа или требуется альтернативная покупка, какая сложность альтернативной покупки и т.д.
Эти критерии позволят определить в какие сроки возможно совершить сделку и с какими рисками, какие дополнительные расходы понесет покупатель.
⠀
Учитывая сроки сделки, риски, дополнительные расходы посчитаете наиболее вероятный размер торга, что приведет к наиболее вероятной цене объекта оценки.